2023年8月10日，由中物智庫主辦的“夯基聚力行則將至”2023中國物業綜合實力百強企業研讨發佈會在昆明盛大舉行，會上重磅發佈了《2023中國物業百強企業研讨報告》，同期盛大揭曉“2023中國物業服務綜合實力百強企業”“2023中國物業國有企業50強”“2023中國物業品牌影響力百強企業”“2023中國物業高品質服務力百強企業”及系列專項榜單，一起見證中國物業服務企業基業長青、業績長虹！

  本次百強企業研讨，首要從回歸服務本質、重塑競爭格式、提振發展决心三個华章，圍繞高品質發展、进步办理密度、尋求多元化發展、鍛造高品質服務、國資物企、存量市場競爭、才智科技、估值表現、方针援助、永續經營等相關的十個中心觀點，全面詮釋行業發展方向和研判當前行業的發展形勢。

  隨著房地産的深度調整，物業行業的發展環境發生巨變，行業不得不告別地産依賴，主動或被動走向獨立發展。在這個過程中，行業去掉利潤泡沫、財務報表水分，告別不行持續的三高（高增長、高毛利、高估值），進而開啟高品質發展新路，寻求有用規模和合理利潤。

  物企規模增長遍及放緩。2022年，百強企業在管面積達101．83億平方米，所佔市場份額達27．50％。同期，樣本上市物企在管面積達62．63億平方米，增速由前兩年同期的40．43％、50．39％放緩至18．85％，市場佔有率達16．91％，較上年添加1．90個百分點。

  雖然，高速增長的時代結束，但高品質穩健的發展對物業行業來説是未來發展的主基調。物業行業的發展格式涣散，没有构成寡頭壟斷局势，未來的市場競爭仍將更剧烈。百強企業在資源稟賦、本身拓宽才能和服務實力、品牌勢能上都具有更強的市場競爭力。夯實發展基礎，強化內容經營，持續穩健地推進，頭部企業市場份額和进步空間有望得到進一步的进步。

  2022年，百強企業第三方在管面積達58．72億平方米，佔比57．67％。同期，樣本上市物企第三方在管面積持續进步，佔比達61．27％，較上年添加1．46個百分點。

  新房增量見頂下調，物業市場並購降溫，為滿足規模的擴張，物企將拓宽重點轉向存量市場。此外，與國企及当地國企等達成戰略协作、合資协作等輕資産协作形式已逐渐代替重資金的股權收購，成為第三方拓宽的重要方法之一。

  2022年，百強企業非住物業在管面積34．38億平方米，佔比達33．76％。同期，樣本上市物企非住物業在管面積佔比達39．12 ％，與上年根本相等。

  在後勤社會化变革的布景下，客戶非中心業務外包趨勢的加大，具有廣闊發展空間的非住市場將成為企業發展的重要引擎。

  此外，物企亦通過添加多元客戶矩陣，並深化大客戶协作，助力市場拓宽，尋求發展機遇，发掘新的發展動能，並進一步夯實物企多元化服務水準和抗風險才能。

  2022年百強企業營業收入達3196．63億元，市場份額達21．37％。同期，樣本上市物企營業收入2472．23億元，增速由上年的44．38％，放緩至19．38％，市場佔有率較上年添加0．93個百分點至16．53％。一方面，办理規模增速的放緩，導致基礎物業服務收入增長放緩。另一方面，受地産下行、疫情等導致的行業回款難度大、防疫本钱上漲和商譽減值等問題的影響，創收才能強和具有高毛利的增值服務業務大幅收縮，物業行業整體營收增速放緩。

  2022年百強企業凈利潤和毛利分別達215．60億元和668．16億元，毛利率和凈利率分別達到20．90％和6．74％。同期，上市物企盈余指標初次出現負增長，凈利潤和毛利分別較上年減少43．79％和0．25％，凈利率和毛利率則分別較上年同期減少6．55個百分點和4．20個百分點至6．03％和21．36％，行業增收不增利現象凸顯。

  分業務看，基礎物業服務壓艙石價值凸顯，抗週期性較強。基礎物業服務營業收入和毛利中佔比均超過60％，壓艙石屬性增強。行業下行布景下，物業办理服務仍穩健增長，進一步體現和證明晰物業行業經營的永續性。隨著宏觀市場的轉好，增量的持續供應，以及物業在存量市場的開拓，物業行業仍有很大的發展空間。

  社區增值服務增速放緩，想像空間大仍需探究。當前方针利好，社區增值服務空間廣闊。而現階段，社區增值服務尚處在初期探究發展階段，增值服務没有构成相對老练的商業形式和探究出長期發展的路徑。

  關聯業務佔比下降，非業主增值服務加快萎縮。非業主增值服務受地産影響較大，新交给項意图減少，使得物企案場服務和協銷服務、前介服務等業務大幅減少，相關收入銳減。

  2022年，百強企業營業本钱達2528．46億元，營業本钱率為79．10％。作為勞動密集型的行業，僅自有員工人力本钱佔比達52．34％，仍超半數，疊加佔比近20％的外包本钱，廣義上的人工本钱佔比約有七成。

  運營功率一直是物企重點關注的內容，在過往實踐中，物企通過不斷優化流程、加大密度增強規模效應、及推進才智科技在物業領域的落地實施等办法，以實現企業運營功率的进步。2022年百強企業每人均匀办理面積、每人均匀産出、每人均匀凈利潤和單位面積營收分別為6326．26平方米／人、19．86萬元／人、1．34萬元／人和31．39元／平方米。

  2022年樣本上市物企應收賬款及票據達738．82億元，同比增速達42．67％，較上年增速放緩，但增速仍超過40％。在營業收入中的佔比也由上年的25．25％進一步增長至30．20％。

  2022年，受關聯方信誉風險的影響，物企回款難度加大。别的，多家民企大幅計提和商譽減值添加，致使其信誉減值風險大幅加大，預計 2023年仍有必定減值壓力。

  物業行業市場拓宽剧烈，在坚持規模增長的同時，物企通過各種深耕战略開始聚集中心區域和城市，进步密度增大業務協同，並取得成效。例如， 2022年萬物雲對蝶城內項意图設備、設施等才智化改造或升級，實現才智物聯，年內完结提效改造38個城市，触及329個項目，實現收入8．2億元，相關投入改造約1．6億元，在當年實現超過3000萬元的提效，作用至全年預計可进步4％的基礎住所物業服務毛利率。

  物業高速增長的時代已經結束，但因快速擴張帶來的項目品質良莠不齊的現象仍都会存在。碧桂園服務、金科服務、時代鄰里、綠城服務等物企，已經開始緊縮部分利潤率低於預期的項目，主動退出部分虧損或收繳率較低的項目。

  非住物業的多樣性造就該領域細分賽道眾多，且各類業態往往存在較強的專業壁壘和關係壁壘，對過往服務經驗、標桿項目運營經歷、服務資質等方面具有較高的要求，進入難度相對大。當前，物業行業賽道選擇上逐渐轉向聚集專業細分領域。除了已經較為老练的商寫業態，近期，交通類物業、醫院物業、學校物業和动力物業等新業態服務市場也成為物企佈局的熱點方向。

  城市服務業務板塊收入已初具規模。2022年，13家发表城市服務業績的企業，城市服務收入總值為116．88億元，同比增長33．79％。

  城市服務業務毛利率處於10－20％區間，略低於整體毛利率水準也遍及低於環衛企業毛利率。

  物業办理行業為民生行業，且城市服務業務首要深耕于城市基層办理和服務，決定了其並不能寻求過高的利潤率。但隨著城市服務業務探究，運營形式進一步的理順，城市服務的利潤率也有望有必定增長，並處於相對合適的盈余水準區間。此外，隨著城市办理的變革，城市服務業務也將發生改變，未來，城市服務將向一體化平臺化全域化方向拓宽。

  商管物業規模仍較小，但營收增長快、貢獻大，利潤高。當前，商管物業服務相關收入已构成必定體量。隨著2023年商業環境向好，消費復蘇，商管高成長性將有望加快釋放。

  FM設施办理擁有萬億市場空間，但现在，我國物業服務企業在該領域仍處於探究階段。我國FM業務最早是隨著国际500強進入長三角地區開拓發展而來。當前，我國首先运用FM設施办理的企業服務的首要在高科技、網際網路企業，如華為、阿裏、騰訊、京東等。同時，也涌現出一批國內FM業務的探究者，如特發服務、招商積余、萬物梁行、杰出商企服務、金科服務、均豪物業、上實服務等。

  疫情之後，企業更加關注本钱操控，將非中心業務通過外包實現降本增效的需求增強，因而，除了国际500強、龍頭網際網路企業外，眾多金融企業、總部機構、政府等均逐漸釋放相關需求，在該領域有較大的潛在市場。FM設施办理極大地拓宽物業办理的服務內涵，是一個很有發展潛力和發展远景的行業。現在從事FM設施办理業務的公司往往具有較強的區域屬性，且其專業性需求時間打造和沉澱，並有望由此逐漸构成該項業務的專業壁壘。

  社區增值服務的發展由多渠道機會发掘轉向産業精耕形式，業務的佈局，由全面開花，轉向精選聚集。现在，物企重點聚集社區零售、到家服務、空間運營服務、物業租售服務和美居服務五大中心業務，通過打造笔直化産業才能，為業主帶來杰出的服務體驗，並推動社區增值服務向高品質發展方向邁進。

  受房地産市場不景氣及資金監管的影響，商品房銷售遭到壓制，增長放緩，且因房地産資金收緊，物企在該板塊應收賬款週期拉長，各項細分業務的收入和盈余才能均出現下降。

  除了上述已重點佈局的增值服務業務，物企依託本身資源在更細分的創新業務領域持續探究佈局。现在，社區養老服務、團餐服務已有相對成規模的落地實踐，工程服務、动力服務、行政外包等新的創新賽道也成為部分企業探究的重點方向。

  告別野蠻增長後，物企也紛紛提出以品質築基，回歸服務本質，进步服務價值，走高品質增長之路。一方面，物企物企要結合本身服務客戶的特點，打造差異化的服務和産品體系以滿足客戶多元需求。另一方面，在強化內部運營形式、標準化办理和人才办理和培訓等方面，物企持續探究升維專業服務才能，精益基礎物業服務，进步客戶的居民幸福感，併為住宅資産供给增值保值，實現常住常新。

  奠定發展基調，重視高品質服務高品質發展。2022年以來，物業服務企業在發展壓力下謀求蛻變，夯實發展基礎，寻求回歸服務本質，鍛造高品質服務、實現高品質發展，實現有品質的增長和合理的利潤。

  同時，物企紛紛在品質进步上發力，將品質进步為企業戰略層面。提出：重視品牌建設，強化客戶連結进步增強服務體驗；以標準促服務，持續優化迭代推進品質向好發展；産品升級迭代，多舉措推進企業服務品質进步。

  此外，物企在構建專業組織機構、树立相關事業部、升級服務體系、树立品牌矩陣等方面多舉措深化服務理念，實現物業服務品質进步和精細化運營。

  地産央國企在土地市場佔據主力，對物企援助依舊。根據克而瑞地産研讨數據，2022年全年投資金額TOP100房企中，央企表現為“數量少、金額多”，16家央企全年拿地金額超過6000億元，当地國企中，國貿、建發等相對積極，19家当地國企拿地金額近5000億元。

  國有資産整合有潛力，國資物企成為發力重點。现在，同一大型央國企控股公司或國資旗下擁有多家同類型的物企，仍較為涣散，一旦進行整合，在各類資源的整合和援助下，他們的體量和規模將快速滿足上市根底要求，部分央國企物業有望擇機正式啟動上市，成為當前及下一階段上市的主力。

  行業格式分解明顯，國資物企表現更為優異。因發展穩健、增長確定性強，内行業整體階段性下行階段，央國企仍逆勢贏得發展機遇。央國企物業在市拓、收並購、創收才能、盈余水準和資本市場表現等方面均嶄露頭角，實現穩健的增長，表現出較強的抗風險性。

  新房市場見頂回落，存量房市場成佈局重點。2023年政治局會議上表明，房地産行業供需關係發生严重變化，房地産整體市場由供不應求發展到供需平衡。預計，房地産市場新房市場見頂回落，物業服務增量空間將遭到壓縮。我國已經進入存量化時代，到2020年底，我國城鎮存量住宅建築面積為292億平方米，量級巨大。同時，隨著機關、及企業單位、軍隊等後勤社會化变革的推進，促进许多存量物業釋放出服務空間，由此，在存量物業中尋得增量機會。此外，老舊小區改造、城市更新、城中村改造等的持續推進，也為物業行業發展帶來新的發展機遇。

  市場競爭剧烈，帶資墊資入場不良競爭仍持續。现在，存量物業競爭尤為剧烈，特別是對於部分重點城市、優質項目，往往會招引多家頭部物企競標，為獲取項目，部分物企不吝通過“帶資入場”獲取項目。此外，部分業委會對物業企業的要求更加严苛，要求物企供给高額的保證金，乃至墊資代付和帶資入場。

  中物智庫認為，物業办理行業是一個值得長期發展的行業，行業的輕資産、抗週期性特徵和發展邏輯並沒有改變，因短期利益而影響公司的戰略和定位是得不償失的，堅持長期主義，做好基礎服務，贏得客戶口碑，才是長久發展之道。此外，中物智庫認為，不良競爭行為也是變革和深度調整過程中暫時且很難防止的問題，而市場終會作出檢驗和篩選。長期來看，物企之間的競爭終將逐漸趨於理性、物業服務收費標準也將逐漸回歸正常水準線。

  中物智庫認為，物業才智科技的探究至關重要，科技的溫度體現在對“人”的服務上，這不僅在於把員工從低效的重復工作中解脫出來，进步員工的工作功率，也是把業主的需求和感触作為關注點，細化至服務場景各環節，打造差異化産品體系，直擊服務痛點和業主需求點，真实地进步功率和強化業主服務體驗。

  物業股難回曾經巔峰，仍處於轻视值震蕩階段。從整體上看，2022年物業板塊遭到疫情和地産變局等系統性風險的影響，物業板塊整體在資本市場遇冷，市值一年蒸發近2000億元，PE“腰斬”式回落，至11月份達到物業估值底，此後有必定反彈，但仍處於轻视值區間。2023年以來，因房地産利好方针，物業板塊曾一度回彈增長，但隨著房地産市場前期積累的剛需需求釋放完畢，因前期方针對銷售提振作用有限，市場復蘇動能阑珊，疊加物業板塊没有彻底走出獨立的商業形式、過去立下發展承諾並沒有兌現，引發資本市場的質疑，物業股仍處於轻视值震蕩階段。中物智庫認為，物業行業的根本屬性沒有變化，市場大洗牌過程中，物業股估值存在錯殺轻视的情況，中短期內，物業股難以重回2021年头的巔峰時刻，但大浪淘沙，最終，中心競爭力強的優秀物企的估值將有望在後續逐渐得到恢復。

  物業股之間的分解加劇，重建决心重塑估值至關重要。在資本市場表現上，物業股出現分解。具有布景優勢的央國企以及部分運營穩健的民企整體運營穩健，關聯地産的持續援助加上本身外拓才能的进步，為業績的增長帶來確定性，現金流相對穩定，資本市場給予其相對穩健的估值水準。而對於關聯房企信誉風險大和剛出險的民企，遍及出現盈余才能大幅度地跌落乃至虧損，市場對其關聯买卖較為灵敏，資産類社區增值服務和非業主增值服務業務遭到的影響較大，虧損計提增多。增收不增利，增利不增現的情況較為杰出，估值遭到顯著影響。

  方针援助營造利好發展環境，物業漸成政府關重视點。在2023年全國兩會期間，多項發展要求和提案與物業行業發展亲近相關。近期，住建部層面也屡次提及物業办理工作，將物業办理进步至政府主管部門重點關注方向。

  住宅安全成方针關注熱點，援助探究树立房子養老金准则。根據《中國人口普查年鑒2020》，到2020年底，我國城鎮存量住宅建築面積為292億平方米，約有2．9億套，其间2000年前建成的小區（老舊小區）佔比約31％（依照套數）。由於房子老齡化比重的攀升，不少房子由於房齡、制作時品質不高、後期維護不善、或天然損壞等其他要素，房子安全問題更加凸顯。探究树立房子養老金、保險金准则，成為在管小區、尤其是老舊小區的長期可持續的办理和維護的重要要素。

  黨建引領參與社區办理，開啟共建共治共用新格式。當前，物業办理行業處於轉型升級的關鍵時期，強化黨建引領來貫徹落實行業新的發展理念至關重要。黨建引領物業服務融于基層办理的探究也是近年來行業的熱點。在新的發展時期，黨建引領、居民、物業公司等多方參與共治共用的新格式有望成為當前及未來行業共治的重要的形式。

  物業是一個大行業、小龍頭的行業，行業多維度的改變，重塑了行業的競爭格式，物企的發展也更趨於規範化、次序化。物業行業能够實現近乎永續經營，在各業態、多領域均有很大的發展空間。強化居民住宅資産的保值增值，進而為業主供给好的日子環境和服務體驗，是行業重點解決的兩方面需求，長期來看，市場化程度进步後，行業終將趨於物有所值、質價相符。行業發展空間大，物企通過夯基聚力，內功，回歸服務本質，逐渐實現精益化運營和高品質的發展。穿越跌宕的週期，物業行業終將迎來新的發展週期和可持續的發展，行業的發展远景光亮。